«Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ басқармасының төрағасы Дәурен ОНАЕВ:
БІЗ ПРОБЛЕМАЛЫҚ ҚҰРЫЛЫС НЫСАНДАРЫНЫҢ ПАЙДА БОЛУЫ ТӘУЕКЕЛДІЛІГІН БЕЙТАРАПТАНДЫРАМЫЗ

Бір жыл бұрын Қазақстанда «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» жаңа заң күшіне енгізілген болатын. Үлескерлердің құқықтарын қорғау үшін «Бәйтерек» холдингі жанынан «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» құрылған. Қазіргі уақытта екі жоба, яғни Астана мен Алматы қаласындағы тұрғын үй кешендері қордан кепілдік алып отыр. Қазақстанда мемлекет кепілдік ететін үлестік тұрғын үй құрылысы қалай дамиды, қор үлескерлердің құқықтарын қалай қорғамақ, бұл туралы "Интерфакс-Қазақстан» агенттігіне берген сұхбатында «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ басқармасының төрағасы Дәурен ОНАЕВ әңгімелеп берді.

 

- Қор қазір екі жобаны жүзеге асырып отыр. Бұл жобаларға орай тұрғын үйлерді пайдалануға қашан беру көзделген?

- Біз үшін алғашқы жоба Астанадағы «Millennium Park» тұрғын үй кешені болып отыр, қор ондағы бір секцияны кепілдігіне алды. Біз бұл тұрғын үй пайдалануға 2018 жылдың ақпан айында беріледі деп санап отырмыз.

Екінші жоба Алматыда, ол «Легенда» тұрғын үй кешенінің алты үйінің алғашқы кезегі .Құрылысты аяқтаудың жоспарланып отырған кезеңі-2019 жылдың қаңтары. Екі жоба бойынша да құрылыс жоспарға орай жүргізіліп отыр.

«Millennium Park» тұрғын үй кешенінің секциясында - 178 пәтер, «Легенда» тұрғын үй кешенінде - 400 пәтер.

 

-Жылдың соңына дейін құрылысшыларға қанша кепілдік беруді көздеп отырсыздар ?

- Шамамен 10 кепілдік.

 

- Үкімет тұрғын үйлер уақытылы беріліп жатса Қазақстанның ІЖӨ бұдан да жоғары болуы ықтимал еді, деп мәлімдеген болатын. Сіздің қордың қызметі оған қалай ықпал ете алады?

- «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заң шеңберінде құрылысты аяқтау және адамдарға дайын тұрғын үй беру механизмі жұмыс істеп жатыр. Біз проблемалық құрылыс нысандарының пайда болуы тәуекелділігін бейтараптандырып, олардың проблемаға айналмауына кепілдік етеміз.

Проблемалық нысандардың пайда болу себептері тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімдерінің бұзылуы, үй салушылардың банкроттыққа ұшырауы және қаржыны мақсатсыз пайдалану болып табылады.

Банкроттық әр түрлі себептерге орай, оның ішінде үй салушының дәл осы нысанына байланыссыз қызметінің басқа бір бағыттары бойынша туындауы ықтимал.

Қаржының мақсатсыз пайдалануы-салыстырмалы түрде алғанда басқарылатын тәуекелділік, өйткені біз құрылыс барысын, үлескерлер мен үй салушы қаржысының мақсатқа орай жұмсалуын бақылап отырамыз. Заң бір ғана банк есебінің болуын талап етеді, онда бар қаражат, үй салушының да, үлескерлердің де ақшасы түседі, бізде түсіп жатқан және жұмсалып жатқан қаржыны қарауға мүмкіндік бар.

Қаражат тәуелсіз инжинирингтік компаниялар растаған соң ғана жұмсалады. Ол сметаға сәйкестікті тексереді , смета о бастан-ақ ведомстводан тыс сараптаманың оң қорытындысына ие болуға тиіс. Демек, қаржыны мақсатсыз жұмсау жәйттері орын алып жатса, ол мердігер орындаған жұмыстардың актілері негізінде бір-екі апта ішінде белгілі болып қалады.

Негізгі тәуекелділік-тұрғын үйдің пайдалануға берілуін кешіктіру. Заң тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімін үш рет үш айдан ұзартуға мүмкіндік береді.

Үйді пайдалануға беру 9 айдан кешіктірілген жағдайда, кепілдік ету процесі басталмақ, яғни үй салушы жобаны басқаруды тоқтатады, біз өкілетті компанияның сенімді басқарушысына айналамыз, әдетте ол осы жоба үшін ашылған ЖШС болады. Бұл компания жерге немесе жерді пайдалану құқына, барлық салынған нысандарға ие болады, сонда біз осы ЖШС басқару арқылы құрылысты аяқтау үшін қанша қаржының жетіспейтіндігін түсінетін боламыз. Ол қаржыны өзіміздің резервтен бөлеміз.

Өткен жылы бізді 10 млрд теңгеге капиталдандырды, биыл бір-бір жарым айдың ішінде тағы 10 млрд теңгеге капиталдандырады. Қордың кепілдік етілген жағдайларды реттеп, құрылысты аяқтауы үшін 20 млрд теңгесі болады. Жобалап айтар болсақ, жобаның орташа мөлшері 5-7 млрд теңгені құрайтын болса, 20 млрд теңге бізге біруақытта кем дегенде 5 жобаны реттеуге жетеді.Алайда біздің сараптамалық бағалауымызша, жағдайдың осындай үлгіде өрбу ықтимылдылығы аздау. Біз үй салушыларды қатаң түрде таңдаймыз, үкімет белгілеп берген ережелерді ұстанамыз.

 

- Инжинирингтік компания үйдің сапасы мен құрылыс мерзімдерін қалай бақылайды?

- Қор таңдайтын инжинирингтік компания құрылыс нысанына күнделікті барып отырады және апта сайын есеп береді. Нақтыланған есеп ай сайын жасалады. Апталық және айлық есептер біздің - hgf.kz сайтымызда жария етіледі.

Біздің мамандар нысанға кем дегенде бір-екі аптада бір барып қайтады, құрылысшылармен, мамандармен бірге құрылыс барысын қарап, құжаттарды тексере алады. Бүкіл шығыстарды біз көріп отырмыз, қолымызда орындалған жұмыстардың актілері бар. Жобаның орындалуы барысымен бәрі таныса алады.

Бас мердігер орындалған жұмыс туралы актіні өткізген соң ғана қаржы ала алады, әдетте апта негізінде. Олар инжирингтік компания растаған соң ғана жалғыз банктің есебіне түседі.

 

-Сіздер үй салушыға қандай банкпен жұмыс істеу керектігін, қай банктің лайықсыз екендігін айтасыздар ба?

- Ешқандай шектеулер жоқ. Үй салушы бізге таңдалған банк туралы хабарлайды, бұдан басқа есеп-шоттарының жоқ екендігін растайды.Сосын біз есеп-шот бойынша ақшаның қозғалуын көріп отыру үшін үшжақты келісім жасаймыз, компания-инжинирингтік компания-банк.

 

- Үй салушыға қойылатын талаптар тізімі болады ма?

- Әрине. Лицензиядан бөлек заң талаптары бар.

Заңда үй салушы , өкілетті компания және жоба сай болуға тиіс талаптар тізімі бар, соған орай қор кепілдік ету туралы шешім қабылдайды.

Үй салушыға қойылатын талап: үй салу тәжірибесінің кем дегенде үш жыл болуы және Алматы мен Астана қалаларында тұрғын үйді пайдалануға беру кезінде оның алаңының кем дегенде 148 мың шаршы метр болуы, ал басқа аумақтар үшін кем дегенде 9 мың шаршы метр. Сонымен қатар үй салушының соңғы екі жылы шығынсыз болуы шарт және қаржылық міндеттемелері өзінің капиталынан кем дегенде 7 еседен аспауға тиіс.

Кепілдік алу үшін қойылатын баста талаптар: жоба салынатын жер телімінің болуы, ол жеке меншікте болуы ықтимал немесе бес жылдан аса уақытқа ұзақ мерзімді жалға алынуы мүмкін, жобалық-сметалық құжаттамасының болуы шарт, онда кешенді ведомстводан тыс оң сараптама болады және үй салушының өзіндік қатысуы туралы талап бар, яғни есеп –шотта ақшасы болады немесе үлескерлерден ақша түсе бастағанша 10-15% көлемінде басталып қойған, бірақ аяқталмаған құрылысының болуы қажет.

Сонымен қатар біз үй салушыны және оның жобасын заңнан туындайтын «Кепілдік жарнаны анықтау әдістемесі» актісіне қарай бағалаймыз. Бұл рейтингтік әдістеме. Онда 10 көрсеткіш бар, 7-қаржылық: тұрақтылығы, төлу қабілеттілігі және басқасы. Қалған көрсеткіштер техникалық және заңгерлік. 100 балдан үй салушы кем дегенде 60 балл жинауға тиіс.

Бірақ ең бастысы, үй салушының қаржылық тұрақтылығы. Алаяқтыққа байланысты барлық мәселелердің орын алу себебі мынада, үй салушы ақшаны құрылыс периметріне жұмсап,одан кейінгілерді жабуға қаржысы жетпей жатты.

 

- Азаматтардан ақша тарту жағын қалай бағалайсыз?

- Заңды емес, ұғыну тұрғысынан үлестік қатысу мәселесіне келер болсақ, 2010 жылға дейін жаппай ақша тарту болды, салынып жатқан көптеген нысандар бойынша жарнама жүріп жатты. Біздің ресми емес деректерімізге қарағанда, бүкіл тұрғын үй құрылысының шамамен 60 пайызын «үлес ақша» құраған. Қазір бұл процесс басылып қалды, ақша тарту механизмі ретіндегі үлестік қатысу процесі қайта көтерілуі үшін 3-4 жыл өтуі тиіс болар.

Үй салушылар табыс табу тұрғысынан алғанда әрине үй салып жатқан кезде ақша тартуға мүдделі, соның арқасында банктерден несие алу қажеттілігі төмендемек.

Сонымен қатар біз қазір көріп отырғанымыздай, екінші деңгейдегі банктер қазіргі кезде тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға мүдделі емес.

 

- Жоқ десе де болады.

- Иә, жоқ десе болады. Коммерциялық банктер тәуекелділіктің елеулі екендігін көріп отыр, сәйкесінше ипотека бойынша мөлшерлемелер де жоғары. Сол себепті біздің мемлекет біршама бастаманы қолға алуда, оның ішінде "Нұрлы жер" бағдарламасы.

Мемлекет нарықта ұсынысты да, сұранысты да ынталандыруға тырысып отыр. Сұранысты ынталандыру арқылы – ипотекаға қарқын беру."Бәйтерек" холдингісінің еншілестері арқылы жеңілдікпен несие беру үшін қаржы бөлінуде. Ұсынысты ынталандыру арқылы мемлекет үй салушыларды несиелендіру үшін мөлшерлемені субсидиялайды, түптеп келгенде, мемлекет мұнда үй салушыларды несиелендіру шарттарын жұмсартуға елеулі қаржы бөлу арқылы тікелей қатысып отыр.

Бұл шаралар ұзаққа созыла бермейді. Бұл үй салушыларға тұрғын үйді пайдалануға дер кезінде берілуін қамтамасыз ету үшін көрсетіліп отырған ынталандыру жолдары.

 

- Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің салымшылары сіздерге келіп, үлестік құрылысқа қатыса алады ма?

- Иә, салымшылар Тұрғын үй құрылыс жинақ банкісінде «Өз үйім» бағдарламасы шеңберінде жиналған депозиттерін пайдалана алады. Салымшы мүдделілік танытқан жағдайда аталмыш банк салымшыларды жинақтап, салынып жатқан үйден үлес алу үшін несиелендіруді қамтамасыз етеді. Мұндай жағдайда Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі басқа бір жылжымайтын мүлікті кепілдікке қою туралы талап қоймайды.

 

- Сонда адам қанша ақша жинауға тиіс?

- 50%. Сонда салымшылар пәтер алуға үміткер бола алады.

 

- Қызық екен.Үй алуға ақша жинап жатқандар үшін бұл тағы бір мүмкіндік қой.

- Иә, «үлес арқылы» үй алудың артықшылығы сол, тұрғын үйді арзандатылған бағамен алуға болады. Яғни салынып жатқан үйден үлес алу үшін Тұрғын үй құрылыс жинақ банкісінен несиені төмендетілген мөлшерлемемен алу. Түптен келгенде пәтер арзанға түседі.

 

- Ең көп дегенде қанша үнемдеуге болады?

- Дайын үйді ипотекамен коммерциялық банктен алумен салыстырар болсақ, кем дегенде 20 пайыз үнемдеуге болады.

 

- Мен шамамен отыз пайыздай үнемделеді екен деп ойлап едім.

- Мен де одан көбірек болады деп санаймын, бірақ менікі –аса сақ болжам.

 

- Халықтың төлеу қабілеттілігін бағалауға тырысып көресіз бе?

- Қызығушылық бар.Банктен қаржыландырылу мүмкіндігінен абстракцияланатын болсақ, пәтерге, тіпті «үлес қосу арқылы» пәтер алуға ақша жинауға шамасы келетіндер көп емес.Сол себепті біз ипотекалық несиелендіру ұғымын кеңейту қажеттілігін сөз етіп отырмыз, сонда халық «үлес қосу арқылы» тұрғын үй алу үшін де несие ала алады. Ең дұрысы, «Нұрлы жер» бағдарламасы ұсынып отырған жеңілдікті несиелер, ондағы мөлшерлеме жылдық он пайыз. Қатысу үшін қойылатын талап-үй бағасының 30 пайыз ақшасын жинап қою.

Әзірге бұл бірігіп мемлекет және қаржылық сектор ұсына алатын баламалы деңгей болып отыр. Бұдан былай қарқындылық артса, мөлшерлемелерді төмендету туралы сөз етуге болады.

 

- Бұл шамамен қай кез болмақ? Нақтылап айта аласыз ба?

- Айту қиындау.Ол үкіметке, инвестициялар және даму, ұлттық министрліктерге қойылатын сұрақтар. Олар басқамен қатар «Нұрлы жер» бағдарламасын әзірлеу және пысықтаумен айналысады. Бәрі де 2017 мен 2018 жылдың реалды көрсеткіштеріне байланысты болмақ. «Нұрлы жердің» механизмдері қаншылықты пәрменді болады, қай тұстарын күшейте түсуіміз керек, бәрі соған байланысты болмақ. Үкіметтің содан дұрыс қорытынды жасауының да маңызы үлкен.

 

- Жалпы құрылыс саласын қалай бағалайсыз?

- ЭКСПО-ға құрылыстың бірқатар ресурстарының тартылғандығына қарамастан тұрғын үй құрылысы нарығының өсіп отырғандығын байқап отырмыз. 2016 жылдың қаңтар-қыркүйек айларымен салыстырғанда 2017 жылы қаңтар-қыркүйек айларында тұрғын үй құрылысына құйылған инвестиция мөлшері 7% артып, 591,3 млрд теңгені құрады. Ал 2011 жылдан бастап 2016 жылдарға дейін қарқынның орын алғандығы байқалды, жыл сайын шамамен 10%.Бұл қарқын Қазақстанда бір адамға шаққанда жылына өсімнің 0,7 шаршы мөлшерін қамтамасыз етеді. Әлемдік практикада тұрғын үймен қамсыздандыруға келер болсақ, БҰҰ стандарты бір адамға шаққанда 30 шаршы метр, бізде қазір шамамен 21 шаршы метр. Дүниежүзілік стандартқа қол жеткізу үшін бізге жылына қарқын 0,7 шаршы метрді құрағанда кезде 20 жыл уақыт керек. Бұл қарқынды бір адамға 1 шаршы метрге дейін жеткізген жөн болар еді.

2017 жылдың 9 айы ішінде Қазақстанда тұрғын үй сату-сатып алу жөніндегі мәмілелер саны өткен жылдың сол кездегі мерзімімен салыстырғанда 28,4% артты.

Жылдың соңына дейін Қазақстан үй салушылар қауымдастығы 32-35 мың мәміле жасалады деп санап отыр, бұл 2016 жылғы көрсеткіштен 20-25% артық. Келтірілген деректер жылжымайтын тұрғын үй нарығындағы динамиканың оң екендігін көрсетіп отыр. Біздің ойымызша, 2016 жылдың көрсеткішінен жоғары.Келтіріліп отырған деректердің бәрі жылжымайтын мүлік нарығындағы қарқынның жақсы екендігін көрсетіп отыр. Біздің ойымызша, кепілдік беру қоры аясында үлестік құрылыс нарығы да жандана түспек.

Нарықтың мөлдір әрі легитимді бола түсуі де маңызды фактор болып отыр.Келісімшарттың тыйым салынған формаларын пайдалана отырып халықтың ақшасын тарту практикасы тоқтатылуға тиіс.

Мәселен, инвестиция құю , талаптар құқын беру келісімшарттарына қол қойған азаматтардың ішінде заңмен қорғалмаған жағдайларға тап болғандар бар, онда тәуекелдіктердің үлес қосушылар мен үй салушылар арасында дұрыс бөлінуі әрі мөлдір болуы қамтамасыз етілмей келген.Енді 2016 жылдың 10-қазан күнінен бастап мұндай келісімшарттарға заң арқылы тыйым салынған. Бірақ көптеген үй салушылар әлі сол практиканы қолданып отыр. Прокуратура және басқа органдар заңның бұзылуына тосқауыл қояды.Көптеген үй салушылардың айналмалы жол тауып, үлескерлердің ақшасын тарту үшін "агенттік қызметтер" мен басқа да жүйелерді құратындығын білеміз.

Қор өз жағынан кепілдік ету механизмін дамыту және үй салушылар үшін оның тартымдылығын арттыру мақсатында жағдай жасап отыр. Сол себепті қор үй салушылар үшін мөлшерлемелерді төмендетуде.Егер ол 2-6% болса, 2017 жылдың қазан айынан бастап аяқталмаған құрылыстың құнын есепке алмағанда жобалық құнның 2% құрайды.

Оның үстіне үй салушылар талаптар мен құжаттамалардан қиналып кетпесін деп бүкіл талаптарды бір заңға қарасты актіге жинақтадық, ол «Құжаттарды қарау ережелері» деп аталады. Бұл толыққанды нақты тізбе.

 

- Осы жылдың ішінде қорға құрылыстың елуден аса жобасы ұсынылды, кепілдік алуға қанша үй салушы өтініш берді?Алдында сіз үй салушылардың бір бөлігі құжаттар пакетін қамтамасыз ете алмады немесе олар үшін кепілдік жарна мөлшерлемесі тым жоғары болды, деп айтқан едіңіз.

- Құжат дайындаудың ұзақ әрі қиын процесс екендігіне назар аударғым келеді. Құрылыс саласы аса ұзаққа созылатын үрдіс. Үй салушы жобаны дайындаған кезден бастап кепілдік беру туралы келісімшарт жасалғанға дейін кем дегенде бір жыл уақыт өтеді. Сол себепті көктемде келген бірқатар компаниялар жылдың соңына дейін бізден кепілдік алып үлгермейтін болар. Бірқатар компаниялар мәреге жақындап қалды.

Үй салушыдан талап етілетін дайындық жұмыстарының үштен бірін компаниялар кез-келген құрылыстың басында жүргізеді. Қосымша жұмыстар- жобалық қана емес, сметалық бөлігінің құжаттамасы. Оған кей кезде 2-3 ай уақыт керек болады. Екінші талап -қаржылық есеп аудиті, өйткені біз тек үй салушының өзінің ғана пікіріне арқа сүйей алмаймыз. Бұл тағы да кем дегенде бір ай уақыт. Құрылыс басталып кеткен болса, үй салушылар оның көлемін бағалауға тиіс, техникалық тәуелсіз сарапшыны жалдап, аяқталмаған құрылыстың бағалануы туралы бізге есеп әкеп беруі қажет. Қазір бізде ондай 10-15 үй салушы бар, олар Астана және Алматыдан , Оңтүстік Қазақстан,Солтүстік Қазақстан , Қарағанды, Ақтөбе облыстарынан және басқасы.

Аатап өтерлік нәрсе, өтініш қабылданған соң біз кепілдік беру туралы шешімді 15 жұмыс күні, яғни аз ғана уақыт ішінде қабылдаймыз. Бірнеше күннен кейін келісімшартқа қол қоямыз.

Қор үй салушылардан пул жасақтап нысандарға жылдамырақ кепілдік етуді мақсат етпейді. Екі жоба дегеннің өзі аз емес.

 

- Көбірек болса ма.

- Иә, көбірек болғандығын қалаймыз, солай болуға тиіс те. Алайда негізгі себептер нарықтың заң талаптарын қамтамасыз етпеуінде.

 Біз жұмыс істеп жатырмыз, үй салушылармен арада ықпалдастықты оңтайландырудамыз, заңға қарасты актілерді жақсартып, түзетудеміз, өтініш қабылдау процесін автоматтандырып отырмыз, өтінішті онлайн беру жұмысы аяқталды деуге болады. Іс жүзінде үй салушылар бірнеше түпнұсқа құжатты ғана өткізеді, қалғаны онлайн түрде жүктелетін болады. Тест режимінде біздің портал Digital Baiterek ақпарат жүйесінде жұмыс істеп жатыр. Желтоқсанға дейін оны іске қосамыз деп ойлаймын.

Сонымен қатар бізде үй салушылармен өз ара ықпалдасуға арналған алаңша бар, ол кепілдік ету механизмін жетілдіру жөніндегі консультативтік кеңес. Бүгінгі күнде ол кеңейтілген форматта өткізіліп отыр, оған үй салушылар, бас прокуратура, министрліктер, әкімшіліктер және қауымдастықтардың өкілдері қатысуда.

Үй салушылардың талап тым жоғары деген сынын естіп жатырмыз, сол себепті процедураларды оңтайландыруға тырысудамыз. Әрине оңтайландырудың да лимиті бар. Тым оңтайландыру деген сөз қандай да болмасын бір тәуекелдіктерді жеткілікті елемеу деген сөз. Оған жол беруге болмайды.

Үй салушылар қай жерден қаржы алмақ, ол жағын өздері шешеді. Заң шеңберінде бұл жобалық құнның 10-15% қаржысы, ол үй салушының жері өзінікі ме, әлде жерді пайдалану құқы-өздерінікі ме, соған байланысты.

Банктердің үй салушыларға деген сенімін арттыруға тиіспіз. Үй салушылар өз күштерін дұрыс бағалауы есебінен нарықтық механизмдер істеп кетуі шарт-үй салушының өзінің қаржысы, үлескерлердің қаржысы және банктің қаржыландыруы арасында баланс тапқан дұрыс болар еді.

 

- Сұхбатыңызға рахмет!

Қазан, 2017
© 2024 "Интерфакс-Қазақстан" агенттігі
Пайдаланғанда сілтеме жасау міндетті

Айдарлар мұрағаты